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房 地 产

时间:2011-11-11      来源:长沙市地方志办公室
 

   

    长沙是历史文化名城,据记载有2000多年建城史。自秦置长沙郡、汉立长沙国以来,历代在此筑城垣、建宫室、兴庙宇、砌民居。明朝先后建造的藩王府占长沙城面积十之七、八。至清光绪年间,长沙仍保持其古城风貌,四周城墙围护,城内甚多衙署、官邸、寺庙。鸦片战争后,长沙于清光绪三十年(1904)开辟为通商口岸,日、英、法等国在湘江东岸一带及水陆洲等地设立领事馆、海关和数十家洋行,在北门外建有天主教堂、湘雅医院、雅礼中学等西式近代建筑。清末和民国时期,长沙城屡经战火,房屋损毁惨重,尤其是193811文夕大火烧毁全城80%以上的房屋,许多名胜古迹和历代建筑荡然无存。大火后,虽重建了一些商业用房和私人住宅,但劳动人民住房十分困难,许多人栖居棚屋。据1947年市政府档案记载:本市最少有1015万市民居住在屋檐下或草棚内,很多贫民扶老携幼,蹲踞街头,容身无所。”1949年,城区房屋建筑面积为48257万平方米,其中竹木结构房屋占77%,简易棚屋有10万多平方米。

    19498月长沙和平解放后,随着国民经济的发展和人民生活的改善,城区新建房屋不断增多,建筑标准逐步提高。19501987年,新建各类房屋建筑面积229913万平方米,为1949年城区房屋总面积的476倍。其中住宅面积12216万平方米,为1949年住宅总面积的415倍;非住宅面积138893万平方米,为1949年非住宅而积的721倍。新建成湖南日用化工厂、长沙汽车电器厂、长沙水泵厂、长沙卷烟厂和大托机场、铁路新客站、汽车东站、电信大楼等工业和交通用房;长沙高级工程兵学校(今国防科技大学)、中南工业大学、市第一中学、湖南剧院、湖南图书馆、贺龙体育场等文教体育用房;银苑餐厅、湖南宾馆、麓山饭店、芙蓉宾馆、友谊商店、蝴蝶大厦等商业服务用房;市三医院、湖南医学院附属二医院、省儿童医院等医疗用房;长沙有色金属矿山研究院、长沙矿冶陶瓷研究所等科研用房。由于城市人口增长快,加之1958年起建房投资按先生产,后生活”安排,并限制私人建房等原因,住宅建设较少,因而长期存在“住房难,’问题。70年代中期,结合重点工程建设,开始组织统一建设住宅。中共十一届三中全会后,国家采取住房建设经费补助,市、区实行统一规划、综合开发、配套建设,推行住宅商品化,加快住宅建设。19791987年,新建住宅建筑面积85853万平方米,为19501978年新建住宅的25倍。先后建成了朝阳二村、人民新村、桐梓坡、红旗区、望月村、雅塘冲等居民新村或居住区,大部分机关、企事业单位自建住宅,10多万户居民搬进新居。解放前留下的旧房中有120多万平方米简易住宅已改建,约占旧房总面积的25%。还有10多万平方米棚屋全部拆除。1987年,城区人平居住面积达710平方米,住房难”问题得到较大缓和。

    长沙市的房地产,解放前大部分为私人所有。1949年,全市土地面积为112平方公里,其中私有土地约占93%;城区房屋建筑面积为48257万平方米,其中私有房屋占64.64%。解放后,根据《中华人民共和国宪法》,长沙城区土地逐步改变为国家所有,郊区土地为集体所有和国家所有,私人无土地所有权。据1987年统计,城区公房为270517万平方米,占总面积的9264%;私房为21484万平方米,占736%。

    解放前,长沙市的房地产主要由私人经营,以地产经营为主。解放后,房地产主要由国家经营,以房产经营为主。30多年来公产经营长期实行低租金制。19491987年,由市房地产管理部门直接管理公房公地的租金收入为1763988,万元,19501987年支出维修费812770万元,19511987年上缴房地产税304027万元,难于扩大再生产。

    长沙市对房地产的行政管理,解放前由政府地政管理机构负责土地清丈登记、发放权证、办理契税。解放后,市人民政府对城市的房屋和土地负责清理登记,分别发放土地和房屋所有权证(城市土地国有化后,向土地使用者发放土地使用权证),逐步建立起完整的产权产籍档案,实现了对房地产权的全面管理。19509月成立长沙市房地产交易所,开辟交易市场,规定交易价格,办理交易手续,实施房地产交易的管理。19514月成立长沙市房地产公司,执行市人民政府规定的公、私房租金标准和公房租赁分配原则,负责直管公房公地的租赁和经营。根据国家和省、市的政策,对出租私房进行社会主义改造;对住用公房制度进行改革,对单位使用房地产进行调配;管理居民住宅的设计、建设和维修保养,对危房进行鉴定;管理国家建设用地的征用、拆迁、安置和补偿等工作。

    1933年长沙市成立不动产登记处,1946年设市地政局,主管全市地政业务。解放后,19498月市人民政府设立公共房产管理处,接管地政业务,9月更名为长沙市房产地政管理处,11月改名长沙市房地管理局。1958年起,先后实行政企合一,撤销房地局,成立市房地产公司,至19738月恢复市房地管理局。1987年末有职工1705人。

1984年起市房地管理体制进行改革,实行专业化管理,推行经济责任制,在房地产开发和商品房建设上,由一家经营发展为多家经营。为加强行业之间的横向联系,市房地局参加全国房地产协会、全国房产住宅科技情报网和中国房屋开发总公司,并主持全省房产住宅科技情报网的工作和编辑出版《湖南房地产》杂志,建立长沙地区房产住宅科技情报网。通过进一步深化改革、开放房地产市场,搞活长沙市的房地产业务,为国家增加财政收入,为人民改善居住条件。

第一章  房地产所有制

第一节  私有房地严

    清末和民国时期,长沙市的房地产大部分属私人所有,无详细数据可查。据1949年统计,长沙市土地总面积为112平方公里,城区面积为67平方公里,私有土地约占市XlX面积的93%;城区房屋建筑面积为48257万平方米,其中私有房屋面积为31195jt£方米,占城区房屋面积的6464%。私房中的住宅面积为23792万平方米,占私房面积的7627%;非住宅面积为7403万平方米,占私房面积的2373%。

    私有房地产大户中,据统计解放前在长沙市区占有房屋1000平方米以上的有28户,房屋建筑面积为95321平方米。其中以朱禹田、段楚贤、张国岱占有房地产面积最多。朱禹田在金线街、高井街、孚嘉巷、西长街、伍家井等处有房屋100余栋,在太平街有店铺数十栋,在丝茅冲建有“朱家花园”,在小吴门外藕芽冲,太乙寺乌龟冲和新河一带占有大量房地产。段楚贤被人称为“锑矿大王”,其房产在大椿桥有2栋,占地约5000平方米;在天鹅塘有13层西式楼房,占地约2000平方米;在旭呜里有1栋中西建筑风格合壁的两层楼房,占地约3000平方米。张国岱在长沙市有房屋9处,面积4762平方米,其中坡千街一带的住宅建筑面积为333 1平方米。

    解放前长沙市的私立中、小学校占有的房地产数量较多。有据可查的明德、周南、雅礼、育群、广雅、明宪、大麓、衡湘、广益、岳麓、妙高峰、兑泽等中学,修业、楚怡、大同、含光、衡清、香龄等小学及湖南私立群治农商学院,湖南国医专科学校等20所学校的地产共有577799平方米,房产共有61362平方米。明德中学在泰安里占地55550平方米,教学和生活用房约2万余平方米。雅礼中学在私立中学中占有房地产数量最多,拥有房屋30栋,基地12598 l平方米。周南中学坐落在西园,原系教育家朱剑凡的私人花园——蜕园,清光绪三十一年(1905)朱将花园捐建学校,校舍建筑面积为11957平方米。广雅中学1931年在丝茅冲购地约15000平方米,1933年建房11栋,1935年建造大礼堂和一所小学,1936年又购地约2500平方米建游泳池和1栋楼房。湖南国医专科学校在望麓园建有教室、宿舍、食堂各一栋,操坪一块,共占地约5000平方米。楚怡学校校舍分东区储英园和北区稻谷仓两部分,占地约5490平方米,房屋建筑面积约5729平方米。

    长沙市的私立医院,据1936年统计共有17所,其中11所医院的房产价值共约16313万元(法币),其中9所医院的病室共计268问。1944年,湘雅医院占有地产58657平方米,房屋地基2009平方米,正屋三层共153间,另有地下室一层36问。

    解放前,长沙市私营工厂、公司、农场占地面积1000平方米以上的有麓山玻璃厂、天伦造纸厂、大信织染厂、湖南机械厂、新记联兴烟厂、新中织染厂、三湘植物油厂、民生厚米厂、吉成加工米厂、协裕电机厂、福星机器染厂、湖南面粉公司、和丰火柴公司、宝华玻璃瓷器公司、福成绸庄、生生农场、企园农场等17家,共占有土地面积259852平方米,房屋面积为22167平方米。其中湘善记和丰火柴公司(俗称洋火局)的厂房基地面积13888平方米,麓山玻璃厂的厂房占地面积6666平方米,宝华玻璃瓷器公司在南郊猴子石占地面积13332平方米,生生农场在南郊陈家垅占地而积约199980平方米。

    长沙解放初期,市人民政府对私有房地产采取保护政策,1958年对私有房地产实行社会主义改造,使房地产的占有由私有为主逐渐改变为国家、集体所有为主。私房建筑面积:1949年为31195万平方米,1958年降为21663万平方米,1966年降为18299万平方米,1978年降至15925万平方米;1987年经过落实政策增为21484万平方米,在城区房屋总面积中占7.36% 。与此同时,私有土地面积亦逐年减少,1982年《中华人民共和国宪法》公布后,城区土地全部为国家所有(即全民所有),郊区土地为集体所有和全民所有,消灭了土地私有制。

第二节  公有房地产

    解放前,长沙市的公有房地产属中央、省、市、县分管,统称公产。公产只占市区房地产的少部分。据1946年统计:由中央政府所属各部门管理的在长沙的房地产约有35143F方米;省政府所管的房地产为13467万平方米,其中警产基地约有9.676万平方米,分布在市区石马铺、司门口、学院街、鱼塘.676街、东牌楼、水絮塘等处;市有公产基地面积为23.02万平方米;湖南省一些县在长沙市的公有基地为869万平方米。

    解放后,长沙市区的公有房地产(包括房管部门直管产和单位自管产)逐年增长。1949年,市区的公有土地为11907.7亩,约占市区总面积的7%。1982年以后,根据宪法,土地全部成为国有。城区公房建筑面积:1949年为17062万平方米,占城区房屋总面积的3536%;1958年为57272万平方米,占城区房屋总面积的7268%;1966年为82843万平方米,占城区房屋总面积的8191%;1978年为113246万平方米,占城区房屋总面积的8767%;1987年为270517万平方米,占城区房屋总面积的9264%。公有房屋增加的来源,主要是新建和扩建了大量公房;其次是接管大部份社团房地产和涉外房地产,没收反革命分子的房地产,代管产权不明和暂无业主的房地产,接收私人捐献或退赃的房地产,通过社会主义改造后归公的私有房地产。

    1950年秋季,基本完成按系统(中央、中南、省、市)接管民国时期的全部公有房地产,其中由市人民政府接管的市、县公有房屋171栋共1485问,公有基地281505亩,公有农田67567亩。

    根据中央人民政府和中南军政委员会的规定,两类房地产可没收归公:一是战争罪犯、官僚资本家和国民党反动派首要分子的房地产;二是经法院判处死刑的反革命分子的房地产。195138日,市人民政府通令规定:凡匪特、反动地主、恶霸、反革命分子,经判死刑者(不论判处机关所在地在本市或外地,亦不论判决内是否宣告没收其财产),其在本市财产,统由市财经委员会执行没收管理。”19519月,市财经委员会移交市房地局的没收房产有83(697间共15406平方米);地产10起,共2761平方米。据统计,19511971年共没收房屋198户,建筑面积40469平方米。

    有些私房业主,解放后出于爱国等原因,自愿捐献房屋或土地给国家。19501972年,经政府同意接受的房屋共106户,建筑面积21098平方米;19501955年,经政府同意接受私人捐献的地产共86起。19517月,湖南军政委员会主席程潜捐献湘雅路地产两起,共计3350平方米。1952三反五反运动以后,有些人以其私有房屋折价退赃。据统计,19521972年,共接收退赃房屋212户,建筑面积28601平方米。

    经中南军政委员会批准,市人民政府于1950529日发布《长沙市人民政府代管房地产暂行办法》和《长沙市人民政府奖励检举密报隐匿侵占公私房地产办法》。规定凡具有下列情形之一者,其产权得予代管:()随国民党政府逃亡人员(除战犯、反革命首恶分子、重要反动官僚之财产应在没收之列外)之房地产;()逃亡业主之房地产无人代理,或虽有代理人而不合代理条件者;()产权不明,一时无法判定之房地产;()12主死亡,无合法继承人能与判明者;()在长沙市土地房屋登记暂行办法规定登记期间,逾期不登记之房地产。规定代管满一年仍无人申请发还,即行公告收归公有(特殊情况例外)。中南军政委员会19501215日规定,代管期限改为两年。1954年中央人民政府指示对代管产暂缓执行没收。1955221日湖南省人民委员会指示,对代管产继续代管,但已执行没收的不再改变。50年代,经市人民政府分期分批公告代管的房地产,共计1440(土地810户、房屋630),代管房屋的建筑面积为298410平方米。在被代管的业主中,随国民党政府逃亡的军政人员占95%,逾期不办理产权登记的占3%,其他占2%。50年代已处理代管房产193户,建筑面积91791平方米(其中属查明产权发还的122户共57829平方米,经法院判决没收的38户,其18083平方米,支援土改出卖退押的33户共15879平方米)。余下的206619平方米代管房产中,调配给省市机关单位使用的104827平方米,交市房地产公司经租管理的101792平方米。对产权一时难以确定的上述代管房产继续维持代管;对代管的城市土地(包括屋基地),于1982年宪法颁布后,始收归国有。

    根据19561月中共中央批转中央书记处第二办公室关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见”和19589月中共湖南省委批转商业厅党组关于对城镇私人出租房屋进行社会主义改造的意见”,1958年对市区私有出租房屋成批地进行社会主义改造。1958年以后,又零星改造了一部分缓改、漏改的出租私房。1958823日,市人民委员会公布《关于私有出租房屋管理规定的布告》,规定全市私有出租房屋自即日起至改造全面结束之日止,一律暂行停止买卖、出典、出押,以防止私房主分散转移房产而逃避改造。827日,市人民委员会和政协市委讨论通过了《长沙市对私有出租房屋进行社会主义改造的方案》。方案规定了改造的对象、改造的起点和改造的形式;对私有出租房屋面积在100平方米以上的为改造起点,但工商业资本家、地主、富农出租的房屋,或私人出租的非住宅用房均不受改造起点的限制,原则上应纳人改造;规定了暂缓改造和暂不改造的对象;规定的改造形式是“国家经租、依租定息”,即被改造的房屋由国家统一经营,按民用公房租金标准定租,在租金中剔除30%的修缮费、21%的房地产税及保险费、9%的管理费,租金的10%~40%为付给房主的租息。1958年,市区共改造出租私房5974户,约占出租私房总户数的25%;改造房屋的建筑面积为1006515 5f‘方米,约占出租私房主占有房屋总面积的52%。另有缓改户1238户,房屋建筑面积121552平方米。据198011月调查统计,195819666月,共改造出租私房7195户,建筑面积1136307平方米。私房在城区房屋中的比重,由1957年的4289%下降到1966年的1809%。19669月,根据中共中央批转国务院财贸办公室和国家经济委员会的报告精神,对纳入改造的私有出租房主的租息停止支付,经租房屋的产权归国家所有。19801227日根据中共湖南省委《关于认真落实城镇私房政策几个问题的通知》精神,停止对出租私房的改造。

    根据国家的法律和政策,结合城市的具体情况,全市逐步实现了土地国有化。1951年,对郊区所辖4个区(岳麓、金盆、文艺、会春)进行土地改革。根据政务院公布的《城市郊区土地改革条例》第九条的规定,没收和征收的农业土地,一律归国家所有,由市人民政府管理。195228月,根据财政部颁布的《农业税查田定产工作实施纲要》精神,结合土改复查,对郊区进行查田定产工作,对各户土地实地查对,评出类别等级,定出常年产量,编造土地房屋清册,颁发土地房屋权证。当时市区城乡结合部的文昌阁、留芳岭、彭家井、上大垅、炮队坪、韭菜园、文艺路、南大路、裕南街、水陆洲等10个街道办事处辖区内近郊地带的农业土地,既未进行土地改革,又未按城市土地登记法进行土地登记,产权没有确定。195415月,根据国家内务部对《长沙市近郊区土地处理原则》的批示,市人民政府对上述城郊结合部的土地进行了处理。共没收338户的土地1465225亩,征收82户的土地26371 1亩,代管456户的土地699926亩,接管土地1567706亩。以上没收、征收、接管的土地全部归国家所有。

    市区历年因兴建国防工程、厂矿、铁路、交通、水利工程、市政建设及其他经济、文化建设而征用的土地,根据1953125日政务院公布的规定,其产权属于国家。

    城区土地国有化,是从降低和统一地价、限制高额地租着手的。市人民政府于195012月制订标准地价,使城区地价较解放前夕降低60%至70%。19517月,又将地价降为原订标准的50%和60%。19541 1月,市人民政府公布《长沙市各级基地租金限额表》,规定各级(35)基地年租金最高不得超过地价的10%,使最高地租由每月每平方米0591元降为0265元,最低地租由每月每平方米0041元降低为0036元。195412月至19551月,市房地产公司开展限制高额地租工作,对本市出租土地的东佃双方全部重新计租换约,使全市私有出租土地的地租平均降低约60%。根据19561月中共中央提出的“一切私人占有的城市空地、街基等地产,经过适当的办法,一律收归国有”和19589月中共湖南省委提出的在进行房屋改造时,如房屋与地基同属一人者,地基随房屋带进,不另处理”的指示精神,在对私有出租房屋进行社会主义改造时,将房屋地基随同房屋一起改造。从19588月起,停止私有土地买卖,取消地价,改为从租征税。同年10月起,全市基地租金一律降为每月每平方米0004(其中包括地产税0002),同时将房租中所包含的地租全部剔除。至此,一部分私人占有的土地随着对私有出租房屋的改造而由国家接管,其他土地业主中的大部分人亦因土地收益微簿而逐渐放弃其土地收益权。城区公有土地占有的变化是:1950年城区土地总面积为8 185亩;1956年增为15865712亩,其中公有土地约占80%;1960年城区土地为15901亩,其中公有土地占904%;19646月城区土地扩大为23195亩,其中公有土地占9396%;19805月城区土地扩大到79498亩,其中公有土地占98%;198212月,根据《中华人民共和国宪法》法定,城区土地全部成为公有。

第三节  其他房地产

一、社团房地产

长沙在清末和民国时期形成的社会团体所占有的房地产,有祠堂产、庙宇产、会馆产、行会产、寺林产、慈善公益产、宗教团体产等类。社团房地产通常由某些巨绅富商出资或向社团成员及社会集资募捐购买土地房屋形成。

    1950年房地产登记,全市社团571个,共有房屋453栋,建筑面积259191平方米,其中祠堂29328平方米、庙宇16201平方米、会馆10712平方米、行会29386平方米、寺林17244平方米、慈善公益22816平方米、宗教团体60115平方米、其他73389平方米;共有地产915279平方米,其中祠堂75579平方米、庙宇41172平方米、会馆90993平方米、行会38597平方米、寺林3 1234平方米、慈善公益70500平方米、宗教团体519240平方米、其他47664平方米。解放前,社团房地产大部分出租,其收益一部分作为各个社团的公共开支,一部分用于办学、消防、慈善、救济等社会公益事业,还有一部分被主管者中饱私囊。

    解放后,1949121日,长沙市地方财务整理委员会成立,负责整理社团房地产。至19526月经过调查登记和统一租赁两个阶段,对全市571个社团产单位中的549个进行了整理,其中学产单位55个、街团产单位128个、消防产单位31个、祠堂产单位96个、庙宇产单位37个、会馆产单位59个、慈善公益产单位20个、宗教产单位57个、行业产单位41个、代收产单位15个、其他单位10个。经过整理的社团房地产,于1952年分别交由市文教局、市房地局、市民政局救济分会、市公安局消防产管理委员会接管。市文教局、市民政局、市公安局接管的房屋和土地,1954年以后全部移交给市房地局管理。

    二、涉外房地产

长沙市涉外房地产中以外国教堂房地产形成年代最早。清光绪二十七年(1901),美国宣道会传教士在宝南街租房设立临时教堂,这是《辛丑条约》后在长沙设立的第一个外国教堂。光绪二十八年,美国人葛荫华在学院街购买基地开设内地会福音堂。光绪三十年,长沙开辟为商埠以后,外国教堂的房地产逐渐增多。光绪三十一年,日本设长沙领事馆,日本商人来长经商。与此同时,其他资本主义国家亦援引“利益均沾”原则,在长沙设置领事馆,建造教堂、医院、学校,开设洋行、公司。至1949年长沙解放前夕,全市的涉外房地产共有土地572461平方米.房屋2755栋,建筑而积87656平方米。其中:美国占有土地346511平方米、房屋147栋,建筑面积44892平方米;英国占有土地110301平方米、房屋28栋,建筑面积8538平方米;意大利占有土地85726平方米、房屋655栋,建筑面积21595平方米;日本占有房屋4栋,建筑面积2225平方米;瑞典占有土地2377平方米、房屋3栋,建筑面积798平方米;挪威占有土地6416平方米、房屋6栋,建筑面积2025平方米。此外,尚有英、美等国家共同占有土地21129平方米、房屋22栋,建筑面积7605平方米。

长沙解放后,根据中国的外交政策和国际惯例,由省、市人民政府接管和征用绝大部分涉外房地产。外国领事馆的土地和房屋,由市人民政府房地管理局接管。美国的美孚油行、德国的德士古油行和英国的亚细亚油行的土地,于1952年由国家征用,房屋和油池由湖南省人民政府交由省石油公司接管。英国的太古轮船公司和怡和公司的土地及房屋,于1955年由省内河航运管理局接管。英国的颐中烟草公司的土地、房屋由市人民政府交由市百货公司接管。英国的兰开夏公司的土地,于1954年由市人民政府房地管理局接管。涉外教会房地产,1953年交由市宗教团体自管;1966年纳入社会主义改造,由市房地管理局经租管理;1980年落实政策后全部发还,委托市房地产公司管理;1984年起陆续解除委托,由各教会自行管理。涉外医院房地产中的德生医院和天主堂医院,先后于1951年和1952年由省人民政府接管。涉外学校房地产,除湖南圣经学院外,全部由市教育局接管。湖南圣经学院在东区韭菜园的19栋房屋(建筑面积11612平方米),于1955年委托市房地产公司管理,1966年纳入社会主义改造,1972年由省革命委员会生产指挥组无租调用,1980年依政策全部发还给教会,1988年由省人民政府作价收购。

    三、棚屋

    无房居住的贫苦市民在公地、路边搭建的棚屋,其结构极为简陋。四壁多用竹筋粉泥,或用破木补钉,或用篾折草席。屋面是用稻草、树皮覆盖,屋檐高度通常不到2a

    1917年,开始拆除城墙,一些市民在原城墙地基的空坪隙地搭盖棚屋。抗日I战争期间,城区80%的NNN“文夕大火烧毁。抗战胜利后,许多难民无处居住,在市内沿江大道和铁路沿线路侧,搭盖棚屋栖身。据19471月统计,沿江大道有棚屋2264户。解放后,市区存留的棚屋,多数是19461948年搭盖的。

1956年,全市有棚屋9700间。据市房地局1956年对火车南站至火车北站铁路沿线1847户棚屋的调查统计:其中工人699户,占总户数的38%;城市贫民654户,占3552%;小商贩378户,占2053%;手工业者97户,占527%;其他13户,占068%。1958年市区共有棚户4610户,棚屋4697栋共8434间,占地面积107794平方米。

棚屋破烂不堪、阴暗潮湿,不仅影响居住者的身心健康,而且占用公地,妨碍交通,影响市容,阻碍市区建设,是城市的一大社会问题。解放前,市政当局试图解决这一社会问题,但因腐败,计划落空。

解放后,市人民政府于195010月组织工作团,拆迁占用沿江大道中段(北站路至西湖桥)路基的棚屋3282户。其大部分由市人民政府给予补助,在市区觅地自建房屋;小部分由市人民政府发给车船费,回乡从事农业生产;对确实无力建房又不能回农村的228户,则由市人民政府在东瓜山兴建简易公房28栋,以低租安排棚户居住。1958年以后,市人民政府将棚屋的改造列入整个城市建设规划,每年在市政建设经费中拨出专款,拆迁重建或就地改建。1971年,市人民政府全面开展了以改造棚屋为重点的危房改建工作。1985年初,长沙市区10万多平方米的棚屋全部拆迁或改造完毕。

第二章  房地产经营

第一节私有房地产经营

    一、私产租赁

    民国时期,长沙市区的居民除少数有自己的房地居住外,多数赁屋而居或租地建屋,私产租赁较为普遍。出租房屋的面积多少不等,最多的有3500平方米。

    私产租赁一般有两种方式,即分租和包租。私产招租,多以红纸制成招租广告,上书“吉屋招租”,并注明房屋座落、间数,有的还另注“三不佃”字样(即房客无铺保、家世不清、租作旅馆用者不佃),四处张贴。承租人可找业主洽商,当面议定租期、租金和押金等事项,立约租赁。

房屋租约,一般写明房屋的座落、四至界限、面积、间数、结构、内外设施、租金、押金,以及其他双方议定的条件。如房屋“上漏下湿、东工佃食”,由承租人负责请人修理,出租人只出工钱,承租人负责伙食。如承租人添置设施,退佃时所添置设施归业主所有,承租人不得拆走;约定的租赁期限,注明“东退佃辞、均无异言”等等。租地建屋的租约除写明土地座落、四至界限、面积、租金、押金外,还特别写明租佃时间和退佃时房屋的处理等问题。租地的时间一般有定期和不定期两种,定期的较多。退佃时房屋的处理一般有三种方式:一是“拆屋还基”;二是“佃建东得”,这种情况的地租较低或不收地租;三是由出租人作价收购。多数租约还须有介绍人或担保人签字画押。担保人多为本地有一定财产或地位的人,或为“铺保”。

    租金的多少,是视土地房屋的而积、房屋结构、地点、时问、供求情况等因素确定。长沙城区西、南两区为商店密集、市场繁华地段,房地租金较高;东、北两区,房地租金较低。抗日战争期间,城市人口疏散,租金低落。抗战胜利后,市区人口增加,房屋紧缺,租价猛涨。由于二地主、二房东提高房地租价,进行中间盘剥,分租的租金高于包租的租金。

    押金的多少,没有一定标准,一般为租金的10倍左右。也常有业主需钱用,情愿减少租金甚至不收租金,而提高押金数以救燃眉之急,即所谓“重押轻租”。

    长沙市的房租还有一些诸如“码头费”、“顶项”等陋规,作为租房的附加条件。“码头费”多附加于地处繁华街道的商业用房上,是一种差额地租的性质。繁华街道商业兴盛,一些想在这些地段开店的人,往往不惜巨金纳与房主或原使用者,作为原店铺歇业损失补贴,从而取得该处房屋租用权,即称为“码头费”。其少则数十元(银元),多达数千元。顶项多发生在业主经营失败或因故歇业欲将铺面出租或出卖时,除按一般收取租押金或交易款外,还将剩余商品、器具、什物估价由承租()人备价接收。住房租赁时,有的业主也将一些旧家具、用品等列为顶项,要求承租人备价接受。

19273月,经长沙各公法团会议议决,制定《长沙市房屋租佃暂行条例》交公安局执行。条例规定了所有公私房屋的租赁应遵事项。19442月,湖南省政府颁行《战时房屋租赁条例》中规定:空余房屋和超过自住实际需要的多余房屋限令出租;可供居住的房屋禁止拆毁和改作他用;已经毁坏的房屋限令修复出租。条例对业主终止租佃关系作了限制,对租金标准作出新的规定。

    1946年,长沙市政府颁行《长沙市基地及房屋租赁管制办法草案》。将基地分为商业用地和住宅用地两类,将房屋分为铺屋和住宅两种,分别规定租金标准。还规定没有正当理由,业主不得终止租赁关系。

    长沙解放初期,租房租赁基本沿袭旧的办法。195012月至19565月,市人民政府为统一租金标准,先后对基地租金限额、全市房屋租金标准作了规定,对押金、码头费、二地主和二房东等陋规明令取缔。并颁布了《长沙市房屋和基地租赁暂行办法》、《长沙市私有房地产租赁暂行办法》。由于实行土地国有化和对私有出租房屋的社会主义改造,土地租赁趋于消失,私房租赁逐渐缩小。1958年对私有出租房屋进行社会主义改造后,市人民委员会允许改造起点以下的私有自住房屋少量出租,但有少数私房主宁愿空着不出租,有的则搞明码暗价。1964年根据国务院加强对私房管理的通令,长沙市成立了专管机构,而1966年开始的文化大革命打乱了对私房的管理。1980年以来,随着商品经济的发展,出租私房的租金受供求关系拉动上涨,加之应由国家收回的级差地租一并归入房租之内,私房租金超过公房租金的几十倍甚至几百倍。同时,前已取缔的陋规又复发生。

    二、私产交易

民国时期,长沙市的房地私产交易纯属自由买卖,大多靠中人介绍说合成交。房地买卖一般先由卖主书立草约,载明某处有房地若干、时价多少,交由中人介绍买主。这种草约(俗称准字)一经买主接受,即由中人陪同前往勘看并当面议价。经买主接受以后的“准字”,如一方反悔,则须负一定赔偿责任。买卖双方均同意相互的条件后,再立正式契据,受业者凭契管业。

    房地产交易契约须写明出卖()人姓名、房地面积、数量、坐落、四至经界、附有设施等,如系典当,还应根据死典或活典载明回赎期限,然后由出卖()人和中人签字画押。房地产契据分红契和白契两种。红契是按官方统一契纸填写的、通过正常验契纳税手续、盖有官方印鉴的契纸;白契是房地产交易时,交易双方书立的、未经官方验契收税的原始交易契据。红契是官方承认的,故受法律保护。白契不受法律保护,但作为民事行为的书证,在政府或法院裁判产权纠纷时,仍可作为证据。白契有时不填写卖价数值,留空待填,以便买卖双方偷税漏税。依照习俗,出卖人出卖前必须先行尽问各亲房,如无人承买时才可卖于外姓。故买卖契约上往往载明“尽问亲房叔伯人等俱称不受”等字样,作为可以出卖的前提条件。成交后,卖主得按卖价的3%付给中人中费。典当中费为4%,由出典、承典双方负担各半。

    1937年,市政府制定地价交易标准,但实际交易价格随市场供求情况、政局变化和物价变动而起落。19199月前,因改宪由北方南下长沙人员增多,地价上升;9月后,因银根奇紧,百物昂贵,城市居民大量迁往乡下,城内地价一度下落。抗日战争时期,市民纷纷避离城市,地产价格下落。19458月长沙光复后,市民纷纷返归家园,地价随即回升。

    解放后,市人民政府逐步取消了土地的自由买卖,各单位建设所需土地一律由政府征用调拨;房屋交易一般只在私人中进行,买主原则上限于自住自用,单位如需购买私房,必须经市人民政府审核批准。

    1950年开始,湖南省在农村先后开展减租退押运动,在长沙市区拥有房地产的地主或工商业兼地主纷纷抛售房地产,以便退还农民的押金。19509月成立长沙市房地产交易所,加强房地产市场的管理,并协助长沙市城乡联络处解决了大量的农村退押问题。这一时期房地产价格大落。

    19501953年,城区建筑面积较大、结构较好的私房,多为新成立的机关、企事业单位所购买。1953年,中央下令禁止国家单位收购私房,以缓和居民住房紧张程度。

    19501958年,全市的房地产买卖、典当、抵押,统一由市房地产交易所勘察、丈量、议价、照章纳税,禁止中人居问索费i市人民政府19547月,批准市房地产交易所开办房屋估价业务,以适应公营企业清产核资、私营企业合营投资及市民清偿债务的需要。19588月起,暂停私有房地产交易,保障对私有出租房屋的社会主义改造顺利进行。1961年,重新开办私房交易,加强对交易价格的控制,不允许私定价格和私下成交。.

    19659月,市人民委员会批准市房地局《关于处理私有房屋典押问题的请示》,对于19588月以前遗留的合法典押,经长沙市房屋交易所鉴证,凡196310月以前典期届满的(包括解放前的典押)一律从1963101日起取消典押关系;原典押金改作债务处理,原典押房屋改作租赁关系;房产税、维修费概由房主负担,并按银行利率付给原承典人典金利息。

    文化大革命期间,私房交易再度停办,直至1979年才恢复。在此期间,民间私房交易实际上私下时有发生。市人民政府考虑到“文化大革命”这一特定历史条件,对其中多数交易予以承认,并给予补办交易手续。

    19795月,恢复长沙市私房交易所,重新制定颁布《长沙市私房交易暂行办法》,规定除房管部门外,任何组织单位(包括街道居委会)不准购买私房。对于违反交易规定者处以房10--20%的罚金。

    19791 1月,市房地局颁发《关于长沙市国家建设征用拆除城市私房及私房交易房屋作价标准》,将私房按结构、设施、建筑年限、新旧程度分为十等;高者每平方米4447元,低者每平方米4--6元,成为国家建设征用拆迁、收购城市私房和私房交易的计价标准。

    198211月,市人民政府发出《关于加强城镇房地产管理的通知》,重申私房交易必须按政府规定的标准价格成交:对于超出标准的高租、高价,由房管、税务和工商行政管理部门实行补税、罚款及没收多收部分的处罚,同时强调任何单位不准购买私房。原已购买的私房,属于全民所有制单位的,其产权由房地部门无偿接管;属于集体所有制单位的,由房地部门按规定的房屋价格作价收购。

    198312月,国务院发布城市私有房屋管理条例,明确规定“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准”。19857月,经市人民政府批准,对过去一些单位擅购的私房,经审查后,补办交易手续,发给公房产权证;凡以后违反规定购买私房的单位,按房价处以510%的罚款。

1984年以后,城市实行综合开发,建设商品房出售,房屋交易市场随之活跃。单一的价格体系已不适应商品经济的发展形势,市房屋交易所从1986年开始,按房屋当年造价折旧并参照地区差率等因素来审核交易价格。私房的实际交易价格往往要高出纳税价格的一倍以上。

第二节  公有房地产经营

民国时期,长沙市的公产经营活动主要有放领、标卖、设定负担、放租等形式。公有房地产主要是保证政府各部门自用需要,未经行政院核准,管理机关不得放领、标卖、设定负担和超过10年期限的租赁。但面积在1亩以下的畸零土地,且市政规划确属需要,经省政府批准,可以处理,但须呈报行政院备案。

    1918年,湖南官产处奉财政部指示,曾标卖樊西巷、大西门外墙湾、戥子桥、惜字公庄等处公产基地及房屋,共计土地16357方丈、房屋2571 1方丈。1926年,长沙市政公所为修筑环城马路筹措施工经费,曾将兴汉门外便河边凤咀马路余基一段(3401方丈),以每方丈22(银元)卖给长沙协成公司。193811月,因时局紧张、市民疏散,各项税收无着,长沙市政府为筹措政府经费,标卖零星市产基地。其中合庆堂以每方丈7(银元)的标价,买有侯家塘张家坪市产基地一处,计835方丈33方尺40方寸。1948年,市政府为建设自来水工程筹措经费,标售市产畸零土地,成立拍卖市有畸零残地委员会,制颁拍卖方法。

    1923年,长沙市政公所曾将城西区一带2000余方丈地基抵给长湘建筑公司,作为其包拆城墙的工程费。

    由于公有房地产经营是一项比较可靠的收入,故政府对此较为重视,制定专项措施,经常对公产进行清理。1942年,民沙市财产整理委员会成立,对地方公有产业进行整理。该组织撤销后,成立了长沙市公有产管理委员会,对市有公产继续进行清坤。

第三节   直管房地产经营

市人民政府房管部门直管产的经营,主要是将直管房地产租.赁给企事业单位和居民个人使用,很少房产交易。直到1984推行住宅商品化以后,才有公房投入市场交易,但公有土地禁止交易。

    1949年底,经租房屋161栋,建筑面积397万平方米;经租土地4365万平方米。1987年底,经租房屋11311栋,建筑面积32272万平方米;经租土地21484万平方米。1949年底,有房租户445户、地租户826户。1987年底,房租户发展到50087户,地租户发展到24917户。

    19498月至19514月,由市房地局直接经营直管房地产。1951415日成立长沙市房地产公司后,由公司经营。19547月,市房地产公司实行分区划段经租管理,按东、南、西、北四区分四个工作组,下设27个管段,每管段配有房管员,直接负责收租管业。1954年有房管员25人,每人平均管房面积11100平方米,管地74621平方米,租户780户。1987年有房管员92人,每人平均管房约31500平方米,管地约23400平方米,租户815户。

19498月至19513月,因出租公地公房不多,由公房科兼管收租。19514月,市房地产公司配专职人员,直接上门向租户收取租金。19528月,解放一、二、三、四、五村的租户组成8个租户小组,实行按月约期缴租。19567月,根据《长沙房地产公司租户小组组织暂行办法》,发展租户小组,推广约期缴租办法。当年有租户4861户,成立租户小组236个。19641965年,在租户中开展管、养、爱三结合的群众管房爱房工作,城区29个街道办事处、270个居民委员会共建立爱房委员会167个、公房小组1304个、私房小组1047个、公私房混合小组607个。1964年,经省人民政府批准,有组织单位的租户房租由单位负责代扣代交。具体办法是,由房管员将租户申请代扣租金单汇总后,分单位造出代扣租金名册,于每月发工资前送交代扣单位财会部门,委托单位代扣,统一交房管部门。70年代后期,对单位承租的非住宅用房,采取银行托收无承付”的办法收缴租金,严格按市人民政府规定的租金标准执行。由于不断完善租金收缴方法和提高经租管理水平,房管部门的新旧租金收缴率不断提高。新租金收回率,1954年为9291%,1987年为9908%。旧欠租金收回率:1954年为4723%,1987年为7844%。

第四节  单位自管房经营

各单位自管的房屋(包括家属宿舍和集体宿舍),主要是出租给本单位职工居住。1979年以来,为了解决待业青年就业和发展第三产业,许多单位成立劳动服务公司,将一部分临街的房屋改作商店,自营、联营或出租。据1985年城镇房屋普查统计,长沙市区全民单位自管房中,自用建筑面积为113266万平方米,占建筑面积的56%;出租建筑而积为9306万平方米,占总建筑面积的44%。集体单位自管房中,自用建筑面积19562万平方米,占总面积的79%;出租建筑面积5327万平方米,占总面积的21%。集体宿舍所收租金极低,不能以租养房。家属宿舍长期实行低租金福利分配制,1986年以后有少数单位试行商品房、出售制,全市家属宿舍的租金没有统一标准。一般单位自管房的租金低于市房管部门直管房的租金,更低于私人出租房屋的租金。许多单位还有房租补贴,如省机关行政事务管理局制定的住宅租金标准是:1955年为65等,每月每平方米租金分别为024元、0165元、0105元、00675元、004元;1976年为64等,每月每平方米租金分别为0134元、0.08元;0.06元、0.04元;1983年的房租基本上同1976年的标准,但增加了超标准住房加收房租12倍的规定。

    各单位出租的营业用房,房租没有统一的标准,租赁双方根据地段的繁华程度和经营业务不同议定,其中将应由政府收回的级差地租纳入房租之内,因而租金过高,且差别很大。

第五节  商品房经营

    长沙市从1984年开始推行住宅商品化,建设商品住宅出售。湖南省城乡建设环境保护厅同意长沙开展单位建房补贴给职工的试点,市人民政府颁布了《长沙市房屋出售试行办法》。1986年,市区从事房地产开发、建设商品房出售的专业公司有长沙市城市建设开发公司,长沙市芙蓉实业公司,长沙市区铁路迁建工程指挥部,长沙市湘江北大桥开发公司,长沙市房地产开发公司等11家。商品房出售分为新房全价出售:新房补贴出售和旧房出售三种情况。

《长沙市房屋出售试行办法》规定,由国家或地方政府投资交房管部门补贴出售的住宅,购房人所属单位补贴售价的三分之一,购房人交付售价的三分之一,其余由国家补贴;各企、事业单位自建补贴出售的住宅,除承购人负担三分之一外,其余三分二由单位补贴。1984年,市城乡建设环境保护委员会对市房地管理局下达计划,安排望月湖小区和南湖路新建补贴出售住宅270套、建筑面积135万平方米。其投资243万元,由省拨补助资金81万元,市房地局垫款162万元。后因造价增高,对计划进行了调整。到1985年底,实际补贴出售住宅206套、342问,建筑面积9779平方米,收回资金12290万元,经营亏损62万元。公建住宅补贴出售,虽然个人只付售价的三分之一,但困难户还是买不起,没有能力解决职工住房困难的单位也无力补贴,他们的住房问题依然没有解决。因此,企事业单位实际上并没有补贴出售住宅。根据国家指示和亏损情况,市房管部门于1986年停止住房补贴出售。由国家、地方政府、企事业单位(含集体所看制单位)投资新建住宅,可全价出售给其他单位或个人,其价格包括土建费、综合开发费、管理费、利息、利润和征地拆迁补偿费,并根据地区、朝向、层次和其他使用条件作适当增减。1984年至1985年长沙市全价出售住宅628万平方米,其中市城建开发公司出售236万平方米,市房地产开发公司出售385万平方米,南区住宅建设指挥部出售007万平方米。1986年长沙市全价出售住宅479万平方米共833套,其中市城建开发公司出售357万平方米共655套,市房地产开发公司出售067万平方米共90套,西区城建开发公司出售026万平方米共42套,东区城建开发公司出售012万平方米共16套,北区开发公司出售017万平方米共30套。每平方米售价,最低为366元,最高为57646元。1987年长沙市全价出售商品房屋840万平方米(住宅730万平方米共1150),其中市城建开发公司出售468万平方米,市房地产开发公司出售270万平方米,市房产经营公司出售033万平方米,市房屋修缮公司出售013万平方米,东区城建开发公司出售O09万平方米,西区城建开发公司出售047万平方米。每平方米售价,最低为400元,最高为86379元。1987年,向个人出售商品住宅4331平方米共68套,为1986年的243倍;市房管部门对直管旧公房中一些不便于管理又不易于改造的旧房折价出售,出售价格按结构、质量、层次、地区等因素议定。市房产经营公司1984年至1985年出售旧房11万平方米共154套、446间,1986年出售0.17万平方米共78间,1987年出售0.15万平方米。

    
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